Trägt mein Dach eine Aufstockung?

Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt an fünf Punkten, und der Dachstuhl ist der unwichtigste davon. Diese Seite erklärt sie der Reihe nach.

Fünf Prüfpunkte der Machbarkeitsstudie

Jeder Punkt kann eine Aufstockung verhindern, verkleinern oder teurer machen. Die Studie klärt alle fünf, bevor Sie einen Entwurf beauftragen.

Der alte Dachstuhl wird für ein neues Geschoss ohnehin abgebrochen. Entscheidend ist, was darunter steht – und was die Stadt, die Nachbarn und die Bewohner zulassen.

Tragwerk: Geprüft werden die Lastreserven von Decken, Wänden und Fundamenten: ob sie das Gewicht eines weiteren Geschosses zusätzlich bis in den Baugrund leiten können. Die Angaben kommen aus der statischen Berechnung in der Bauakte; fehlt sie, zeigen Untersuchungen vor Ort, wie Wände, Decken und Fundamente gebaut sind. Das Ergebnis sagt, wie schwer das neue Geschoss werden darf und ob der Bestand an einzelnen Stellen verstärkt werden muss.
Baurecht: Geprüft wird, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt oder ob sich das Haus nach dem Baugesetzbuch in die Umgebung einfügen muss – und was Abstandsflächen und die Traufhöhen der Nachbarhäuser erlauben. Die Angaben kommen aus dem Bebauungsplan der Stadt, der Bauakte und dem Blick auf die Häuser in der Straße. Das Ergebnis legt fest, wie hoch und wie tief das neue Geschoss werden darf und ob Denkmalschutz oder eine Erhaltungssatzung zusätzlich mitreden.
Brandschutz: Geprüft wird die Gebäudeklasse vor und nach der Aufstockung. Sie richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung unter anderem nach der Höhe des obersten Fußbodens über dem Gelände; steigt die Klasse, steigen die Anforderungen an Holzbauteile, Treppenhaus und Rettungswege, oft auch für den Bestand darunter. Das Ergebnis zeigt, wo das Holz sichtbar bleiben kann, wo es bekleidet werden muss und ob der zweite Rettungsweg weiter über die Leitern der Feuerwehr führen kann.
Erschließung: Geprüft wird der Weg ins neue Geschoss: ob sich das Treppenhaus verlängern lässt, ob ein Aufzug nötig ist oder nachgerüstet werden soll und wo Leitungen und Schächte vom Keller bis unter das neue Dach laufen. Die Angaben kommen aus den Grundrissen und einer Begehung vom Keller bis zum Dachboden. Das Ergebnis zeigt, wie viel Fläche die Erschließung im neuen Geschoss braucht und welche Eingriffe in die bestehenden Wohnungen nötig werden.
Bauen im bewohnten Haus: Geprüft wird, wie gebaut werden kann, während unten weiter gewohnt, gearbeitet oder unterrichtet wird: Vorfertigung der Elemente, Montagetage mit offenem Dach, Stellplatz für den Kran und die Anlieferung in der Straße. Die Angaben kommen aus einer Begehung des Umfelds und aus der Planung der Holzelemente. Das Ergebnis ist ein Bauablauf, den Sie Mietern, Miteigentümern oder Eltern erklären können.

Warum Holz eine Aufstockung oft erst möglich macht

Das Gewicht des neuen Geschosses entscheidet über die Reserven des Bestands.

Ein Bestandshaus hat nur so viel Reserve, wie seine Wände und Fundamente hergeben. Je leichter das neue Geschoss, desto eher reicht sie.

Leichter

Ein Geschoss aus Holz wiegt deutlich weniger als eines aus Mauerwerk oder Beton. Die vorhandenen Wände und Fundamente werden dadurch weniger zusätzlich belastet. Bei vielen Häusern ist genau das der Unterschied zwischen einer Aufstockung, die geht, und einer, die nicht geht.

Weniger zusätzliche Last auf Decken, Wänden und Fundamenten
Seltener Verstärkungen im Bestand, die in bewohnte Wohnungen eingreifen
Trockene Bauweise: kein Mörtel und kein Beton, der über den Wohnungen austrocknen muss

Schneller, weil vorgefertigt

Wände und Decken entstehen als Elemente in der Halle, mit Dämmung und oft schon mit Fenstern. Auf dem Haus werden sie nur noch montiert. Das verkürzt die Zeit, in der das Dach offen ist und das Wetter mitredet.

Fertigung in der Halle, unabhängig von Regen und Frost
Kurze Zeit mit offenem Dach im bewohnten Haus
Planung von Anfang an auf die Elemente ausgelegt, damit auf der Baustelle nichts nachgebaut werden muss

Diese Unterlagen helfen bei der ersten Einschätzung

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis: Vieles liegt in der Bauakte bei der Stadt.

Pläne des Bestands: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
Die statische Berechnung aus der Bauzeit, falls vorhanden
Baujahr und bekannte Umbauten
Fotos vom Dachboden, vom Treppenhaus und vom Keller
Adresse oder Flurnummer, damit wir den Bebauungsplan prüfen können
Bei Eigentümergemeinschaften: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Kommunen: Raumprogramm und Lageplan des Grundstücks

Akteneinsicht bei der Lokalbaukommission

Die Bauakte eines Münchner Hauses liegt in der Regel bei der Lokalbaukommission der Stadt. Darin stehen oft die genehmigten Pläne und die statische Berechnung aus der Bauzeit. Einsicht nehmen können die Eigentümer und Personen, die sie schriftlich bevollmächtigen – etwa das Planungsbüro, das die Studie erstellt. Ist die Akte lückenhaft, ersetzt eine Bestandsaufnahme vor Ort die fehlenden Pläne.

Fragen, die vor einer Aufstockung kommen

Kurz beantwortet; im Einzelfall klärt es die Studie.

Kann eine Eigentümergemeinschaft aufstocken?

Ja, mit Beschluss. Das Dach gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, deshalb entscheidet die Versammlung. Die Machbarkeitsstudie liefert die Grundlage: was gebaut werden darf, was es für die bestehenden Wohnungen bedeutet und welche Kosten zu erwarten sind.

Die rechtliche Seite, etwa ob die Teilungserklärung geändert werden muss, klären Verwaltung und Rechtsberatung; die Studie liefert ihnen die baulichen Tatsachen.

Müssen die Bewohner während der Bauzeit ausziehen?

Nicht zwingend. Vorgefertigte Holzelemente halten die Zeit mit offenem Dach kurz, und der größte Teil der Arbeit findet in der Halle statt. Welche Einschränkungen es in Ihrem Haus gibt – an Montagetagen, im Treppenhaus, auf dem Dachboden –, benennt die Studie vorab.

Warum Holz und nicht Beton?

Weil ein Holzgeschoss deutlich leichter ist. Bei vielen Bestandshäusern entscheidet genau das Gewicht darüber, ob überhaupt aufgestockt werden kann. Dazu kommt, dass Holz trocken gebaut und in der Halle vorgefertigt wird – das schont das bewohnte Haus darunter.

Was passiert mit dem alten Dachstuhl?

Er wird für das neue Geschoss in der Regel abgebrochen – in der Zeichnung ist er deshalb gelb. Das neue Geschoss setzt auf den Wänden und der obersten Decke des Bestands auf; ob diese die Lasten aufnehmen, gehört zur Prüfung des Tragwerks.

Und wenn die Studie Nein sagt?

Dann wissen Sie es, bevor Entwurf und Bauantrag bezahlt sind, und die Studie nennt, woran es liegt. Hängt es an einem einzelnen Punkt, beschreibt sie auch, was sich daran ändern ließe – zum Beispiel ein kleineres Geschoss oder eine andere Erschließung.

Lassen Sie Ihr Haus prüfen.

Adresse, ein paar Fotos vom Dachboden und die Pläne, falls vorhanden – mehr braucht das erste Gespräch nicht.

Wir sehen uns an, was vorliegt, und sagen Ihnen, welche der fünf Prüfpunkte die Studie bei Ihrem Haus klären müsste. Danach entscheiden Sie, ob Sie die Studie beauftragen.

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